常见问题解答

当抵押贷款利率比当前贷款利率低 2% 时，通常是再融资的好时机。即使利率差异仅为 1% 或更少，这也可能是一个可行的选择。任何减少都会减少您每月的抵押贷款付款。示例：如果贷款金额为 100,000 美元，利率为 8.5%，您的付款金额（不包括税费和保险费）约为 770 美元；如果利率降低到 7.5%，那么您的付款金额将为 700 美元，现在您每月可以节省 70 美元。您的储蓄取决于您的收入、预算、贷款金额和利率变化。您值得信赖的贷款人可以帮助您计算您的选择。

1 点是贷款金额的百分比，或者 1 点 = 贷款的 1%，因此 100,000 美元贷款的 1 点相当于 1,000 美元。积分是根据特定条款获得抵押融资而需要向贷方支付的费用。折扣点是通过预先支付部分利息来降低抵押贷款利率的费用。贷款人可能会以百分之一的基点为单位来参考成本，100 个基点 = 1 个点，或贷款金额的 1%。

是的，如果您计划在该房产中居住至少几年。支付折扣点以降低贷款利率是降低每月所需贷款还款额的好方法，并可能增加您可以借入的贷款金额。但是，如果您计划仅入住该房产一两年，您每月的储蓄可能不足以弥补您预先支付的折扣积分的费用。

年利率 (APR) 是反映抵押贷款成本的年利率。该利率可能高于抵押贷款的规定票据利率或广告利率，因为它考虑了积分和其他信贷成本。年利率允许购房者根据每笔贷款的年度成本来比较不同类型的抵押贷款。年利率旨在衡量“贷款的真实成本”。它为贷方创造了一个公平的竞争环境。它可以防止贷方宣传低利率和隐藏费用。
年利率不会影响您的每月付款。您的每月还款额严格取决于利率和贷款期限。
由于年利率的计算受到贷方收取的各种不同费用的影响，因此年利率较低的贷款不一定是更好的利率。比较贷款的最佳方法是要求贷方以相同的利率向您提供对相同类型计划（例如 30 年期固定）的成本的善意估计。然后，您可以删除独立于贷款的费用，例如房主保险、产权费、托管费、律师费等。现在将所有贷款费用加起来。贷款费用较低的贷方比贷款费用较高的贷方的贷款更便宜。
APR 中通常包含以下费用：
积分 - 折扣积分和起始积分
预付利息。从贷款结束之日起至月底支付的利息。
贷款手续费
承保费
文件准备费
私人抵押贷款保险
托管费
以下费用通常不包含在年利率中：
标题或摘要费用
借款人律师费
房屋检查费
录音费
转让税
信用报告
鉴定费

从您申请贷款之日到结束交易之日，抵押贷款利率可能会发生变化。如果在申请过程中利率急剧上升，借款人的抵押贷款付款可能会意外增加。因此，贷款人可以允许借款人“锁定”贷款利率，以保证该利率在指定时间段内（通常为 30-60 天），有时需要付费。

以下是申请抵押贷款时所需的文件列表。然而，每种情况都是独特的，您可能需要提供额外的文件。因此，如果您被要求提供更多信息，请予以合作并尽快提供所要求的信息。它将有助于加快申请流程。
您的财产
已签署的销售合同副本，包括所有骑手
验证您在房屋上存入的押金
所有涉及的房地产经纪人、建筑商、保险代理人和律师的姓名、地址和电话号码
清单表和法律说明的副本（如果有）（如果该房产是公寓，请提供公寓声明、附则和最新预算）
您的收入
最近 30 天内和年初至今的工资单副本
过去两年的 W-2 表格副本
过去两年所有雇主的姓名和地址
解释过去两年就业差距的信函
工作签证或绿卡（正反面复印件）
如果是自雇人士或收取佣金或奖金、利息/股息、或租金收入：
提供过去两年的完整纳税申报表以及年初至今的损益表（请提供完整的纳税申报表，包括随附的附表和报表。如果您已提交延期，请提供延期的副本。）
过去两年所有合伙企业和小型企业的 K-1（请仔细检查您的申报表。大多数 K-1 不附在 1040 上。）
已完成并签署的联邦合伙企业 (1065) 和/或企业所得税申报表 (1120)，包括过去两年的所有附表、报表和附录。（仅当您的持股比例为 25% 或以上时才需要。）
如果您将使用赡养费或子女抚养费来获得资格：
提供离婚令/法院命令，说明金额以及去年收到资金的证明
如果您领取社会保障收入、残疾福利或 VA 福利：
提供机构或组织的奖励信
资金来源及首付
出售您现有的房屋 - 提供您当前住所签署的销售合同副本以及未售出的声明或上市协议（交割时，您还必须提供和解/交割声明）
储蓄、支票或货币市场基金 - 提供过去 3 个月的银行对账单副本
股票和债券 - 提供经纪人的声明副本或证书副本
礼物 - 如果您的部分现金需要结清，请提供礼物宣誓书和资金收据证明
根据您的申请和/或信用报告中显示的信息，您可能需要提交其他文件
债务或义务
准备一份包含所有当前债务的所有姓名、地​​址、帐号、余额和每月还款额的清单，以及最近三个月的月结单副本
包括过去两年抵押贷款持有人和/或房东的所有姓名、地​​址、账号、余额和每月付款
如果您支付赡养费或子女抚养费，请附上婚姻和解/法院命令，说明义务条款
检查以支付申请费

信用评分是债权人用来帮助确定是否给予您信用的系统。有关您和您的信用经历的信息，例如您的账单支付历史记录、您拥有的账户数量和类型、逾期付款、收款操作、未偿债务和您的账户期限，均是从您的信用申请和信用记录中收集的报告。债权人使用统计程序将此信息与具有相似特征的消费者的信用表现进行比较。信用评分系统为每个有助于预测谁最有可能偿还债务的因素评分。总分（信用评分）有助于预测您的信用程度，即您偿还贷款并按时还款的可能性有多大。

使用最广泛的信用评分是 FICO 评分，由 Fair Isaac Company, Inc. 开发。您的评分将介于 350（高风险）和 850（低风险）之间。

由于您的信用报告是许多信用评分系统的重要组成部分，因此在提交信用申请之前确保其准确性非常重要。要获取报告副本，请联系三大信用报告机构：

Equifax：(800) 685-1111
益博睿（原 TRW）：(888) EXPERIAN (397-3742)
跨联盟：(800) 916-8800
这些机构可能会向您收取高达 9.00 美元的信用报告费用。

您有权每 12 个月从全国消费者信用报告公司 Equifax、Experian 和 TransUnion 收到一份免费信用报告。此免费信用报告可能不包含您的信用评分，可以通过以下网站索取：https://www.annualcreditreport.com

信用评分模型很复杂，并且通常因债权人和不同类型的信用而异。如果一个因素发生变化，您的分数可能会发生变化 - 但改善通常取决于该因素与模型考虑的其他因素的关系。只有债权人才能解释在用于评估您的信用申请的特定模型下什么可能会提高您的分数。
尽管如此，评分模型通常会评估您的信用报告中的以下类型的信息

付款历史通常是一个重要因素。如果您逾期支付账单、有账户被转交催收或宣布破产（如果您的信用报告反映了这些历史记录），您的分数可能会受到负面影响。

许多评分模型会评估您的债务金额与信用额度的比较。如果您所欠的金额接近您的信用额度，则可能会对您的分数产生负面影响。

一般来说，模型会考虑您的信用记录的长度。信用记录不足可能会影响您的分数，但这可以被其他因素抵消，例如及时付款和低余额。

许多评分模型通过在您申请信贷时查看您的信用报告上的“查询”来考虑您最近是否申请过信贷。如果您最近申请了太多新帐户，可能会对您的分数产生负面影响。但是，并非所有查询都会被计算在内。正在监控您的帐户或查看信用报告以提供“预先筛选”信贷优惠的债权人的询问不计入在内。

虽然建立信用账户通常是件好事，但过多的信用卡账户可能会对您的分数产生负面影响。此外，许多模型都会考虑您拥有的信用账户的类型。例如，在某些评分模型下，金融公司的贷款可能会对您的信用评分产生负面影响。
评分模型可能不仅仅基于您的信用报告中的信息。例如，该模型还可能考虑您的信用申请中的信息：您的工作或职业、工作期限或您是否拥有房屋。
在大多数模式下，要提高您的信用评分，请集中精力按时支付账单、偿还未偿余额，并且不要承担新债务。可能需要一些时间才能显着提高您的分数。

评估是对财产公平市场价值的估计。这是贷款人在批准贷款之前通常需要的文件（取决于贷款计划），以确保抵押贷款金额不超过房产的价值。评估由“评估师”执行，该“评估师”通常是国家许可的专业人员，他们经过培训，可以就财产价值、位置、便利设施和物理条件提供专家意见。

对于传统抵押贷款，当您的首付低于购买价格的 20% 时，住房抵押贷款机构通常会要求您购买私人抵押贷款保险 (PMI)，以在您拖欠抵押贷款时提供保护。有时，您可能需要在成交时支付长达 1 年的 PMI 溢价，这可能会花费数百美元。避免这笔额外费用的最佳方法是支付 20% 的首付，或询问其他贷款计划选项。

该财产在“交割”或“融资”时正式从卖方转移给您。

交割时，房产的所有权正式从卖方转移给您。这可能涉及您、卖方、房地产经纪人、您的律师、贷款人的律师、产权或托管公司代表、职员、秘书和其他工作人员。如果您无法参加末次会议（即您不在州内），您可以请律师代表您。成交可能需要 1 小时到几个小时，具体取决于购买报价中的应急条款或需要设立的托管账户。

大多数成交或和解文书工作是由律师和房地产专业人士完成的。您可能参与也可能不参与某些交割活动；这取决于你和谁一起工作。

在关闭之前，您应该进行最终检查或“走查”，以确保所要求的维修得到执行，并且同意保留在房子里的物品都在那里，例如窗帘、照明装置等。

在大多数州，结算是由产权或托管公司完成的，您可以向其中转交所有材料和信息以及适当的银行本票，以便该公司可以进行必要的支出。您的代表会将支票交给卖家，然后将钥匙交给您。

介绍
本主题包含有关高价抵押贷款的信息，包括：
· HPML的定义
· HPML贷款的要求

HPML 的定义
一般来说，价格较高的抵押贷款是指年利率 (APR) 高于称为平均优惠利率 (Average Prime Offer Rate) 的基准利率的贷款。

平均优惠利率 (APOR) 是一个年利率，基于向高资格借款人提供的抵押贷款的平均利率、费用和其他条款。

如果年利率比年利率高一定百分比，则您的抵押贷款将被视为价格较高的抵押贷款，具体取决于您拥有的贷款类型：
· 第一留置权抵押贷款：年利率比年利率高 1.5 个百分点或更多。
· Jumbo Loan：APR比APOR高2.5个百分点或更多
· 次级留置权抵押贷款（2nd Lien）：该抵押贷款的年利率比年利率高3.5个百分点或以上

HPML 贷款的要求
价格较高的抵押贷款将比平均期限的抵押贷款更贵。因此，您的贷方将必须采取额外措施以确保您能够偿还贷款并且不会违约。您的贷方可能必须：
·从有执照或经过认证的评估师那里获得完整的室内评估
·如果您的房屋是“翻转”房屋，则免费为您的房屋提供第二次评估
·在许多情况下，维持托管账户至少五年

介绍
本主题包含有关 ATR 规则和合格抵押贷款的信息，包括：
· 什么是ATR规则？
· 不受合格抵押贷款限制的贷款类型

ATR规则是什么？

偿还能力规则是大多数抵押贷款机构要求您做出的合理且善意的决定，以确保您有能力偿还贷款。

根据该规则，贷方通常必须查明、考虑并记录借款人的收入、资产、就业、信用记录和每月支出。贷方不能仅使用介绍性或“预告”利率来确定借款人是否可以偿还贷款。例如，如果抵押贷款的利率较低，但随后几年会上升，则贷方必须做出合理的努力来确定借款人是否也可以支付较高的利率。
贷款人遵循偿还能力规则的一种方法是制定“合格抵押贷款”。

免于合格抵押贷款的贷款类型
· “只付利息”期间，您只支付利息而不偿还本金，即您借入的金额。
· “负摊销”可以让您的贷款本金随着时间的推移而增加，即使您正在付款。
· “一次性付款”是指在贷款期限结束时比平常支付更多的款项。贷款期限是指您应偿还贷款的时间长度。请注意，小贷机构发放的贷款在某些条件下允许一次性付款。
· 贷款期限超过30年。

富达债券旨在保护保单持有人免受因特定指定方的有害或欺骗行为而造成的任何损失。在大多数情况下，忠诚债券用于保护公司免受不诚实员工行为的影响。
尽管它们被称为债券，但忠诚债券实际上是企业/雇主的一种保险单，确保他们免受故意对企业造成损害的雇员（或客户）造成的损失。它们涵盖任何不当地使员工经济受益或故意损害企业经济的行为。富达债券不能交易，也不像普通债券那样产生利息。
 
概括
忠诚债券保护保单持有人免受员工或客户的恶意和有害行为的影响。
忠诚债券有两种类型：第一方债券（保护公司免受员工或客户的有害行为）和第三方债券（保护公司免受合同工的有害行为）。
这些债券很有用，因为它们是公司风险管理策略的一部分，可以对冲公司免受对其资产产生负面影响的行为。

这些债券承保的许多事项与基本犯罪保险保单承保的事项（例如入室盗窃和盗窃）相同，但它们也承保这些保单可能不承保的事项。这包括欺诈、伪造、贪污以及金融机构和大公司员工可能犯下的许多其他“白领”犯罪。

房屋净值贷款（也称为净值贷款、房屋净值分期贷款或第二抵押贷款）是一种消费者债务。房屋净值贷款允许房主以其房屋净值为抵押进行借款。贷款金额基于房屋当前市场价值与房主到期抵押贷款余额之间的差额。房屋净值贷款往往是固定利率，而典型的替代方案房屋净值信贷额度 (HELOC) 通常具有可变利率。

要点：
房屋净值贷款，也称为“房屋净值分期贷款”或“第二抵押贷款”，是一种消费者债务。
房屋净值贷款允许房主以其住宅净值为抵押进行借款。
房屋净值贷款金额基于房屋当前市场价值与到期抵押贷款余额之间的差额。
房屋净值贷款有两种类型：固定利率贷款和房屋净值信贷额度 (HELOC)。
固定利率房屋净值贷款提供一笔一次性付款，而 HELOC 则为借款人提供循环信贷额度。

在延迟融资交易中，您可以立即提取房产现金，以支付您之前用现金购买的房产的购买价格和成交费用。。这让您拥有作为现金买家的优势，并使卖家有机会知道交易即将结束，同时让您能够在交易结束后不久获得抵押贷款，以避免您的所有积蓄都被占用在您的房子上。

您可以将延迟融资视为一种方式，让自己在以现金支付房屋时获得谈判优势，同时仍然通过每月支付抵押贷款而不是让自己成为“房子”来为自己提供长期的财务灵活性。贫穷的。”

托管扣押账户是贷方设立的账户，用于在您申请抵押贷款时向您收取“预付款”，以支付财产税和保险等未来费用。贷款人喜欢设立这些扣押账户，因为他们可以确定财产税和保险将按时支付，因为他们将持有这笔钱并为您支付这些费用。

租金价值对于购买投资性房产至关重要。那么我们如何确定租金价值呢？以下网站可能会对您有所帮助。
无需登录，免费。

Zillow.com

http://www.realtor.com/

以上两个网站是最常用的。他们拥有最大的库存、最多的网站流量，并提供帮助房东从营销到收租的服务。

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

政策制定和研究办公室官方网站。

以上三个网站应该足以让您了解估计的市场租金。
然而，这仅供您参考，如果租金收入将用作合格收入，则可能仍需要评估报告或租赁协议。

常规贷款对DTI比率/准备金/LTV/信用状况有限制要求。一般来说，大多数借款人可能有资格获得较高收入和信用评分的传统贷款。而部分借款人收入较低或收入种类繁多，导致纳税申报不良；房利美贷款可能不接受此类住房抵押贷款。
在这种情况下，您可以尝试寻找一些提供非 QM 产品的抵押贷款机构。AAA Lendings 现在提供银行对账单、Platinum Jumbo、投资者现金流（无需就业信息、无需 DTI）、资产损耗和外国人计划。每个人都可以以低廉的价格和最优惠的价格找到合适的产品。
以下是最近一些感恩场景的例子：
拥有多处房产（包括无担保公寓）的房地产投资者。----投资者现金流
信用良好的自营职业借款人，其纳税申报表上的收入不足以让他们有资格购买他们能负担得起的豪宅。----仅银行对账单
借款人丧失抵押品赎回权仅两年后的后果情况。---- 白金特大号
一位借款人卖掉了价值数百万美元的企业，然后找到了梦想中的家，但没有收入来源可供记录。----资产耗尽