2023年9月28日

购买或再融资时，确定房产的准确市场价值至关重要。除非客户可以获得财产检验豁免（PIW），否则评估报告将成为确认财产市场价值的关键工具。许多人对房屋评估的流程和标准感到困惑。下面，我们就来解答这些问题。

Ⅰ.什么是评估报告？
评估报告由专业房地产评估师完成现场勘察后出具，反映房屋的实际市场价值或估价。该报告包括具体的数字细节，例如平方英尺、卧室和浴室数量、比较市场分析（CMA）、估价结果和房屋照片。

评估报告由贷款人委托出具。在评估之前，确保房产干净且维护良好非常重要。如果您最近进行了升级或改造，请提供相关材料和发票，以便贷方更好地了解房屋状况。

根据评估独立性要求（AIR），贷款人将根据房产的地理位置随机选择评估师，以确保评估过程的客观性和公平性。为了避免利益冲突，评估师必须避免在被评估的财产或请求评估的客户中拥有个人或经济利益。

此外，贷款既得利益方不得以任何方式影响评估结果或参与评估师的选择过程。

评估费因地区和财产类型而异。当您申请抵押贷款时，我们将为您提供评估费用的估算。实际成本可能会有所波动，但差异通常并不显着。

二.评估常见问题

1. 问：假设某房屋昨天关闭托管并记录。这套房子的价值大约需要多少天才能被评估师采用作为可比较的？
A：如果是昨天录制的，并且有录制信息，那么今天其实是可以使用的。但我们使用的大部分服务通常需要7天左右才能看到。在这种情况下，您可以向评估人员提供记录信息，包括记录文件编号。

2、问：业主承建的扩建项目已经竣工，但尚未通过市政府验收。那么，增加的面积可以用于估价吗？
答：是的，增加的面积可以用于评估，但评估报告要经过市政府的终检，就像房子是全新的一样，贷款可能需要等到终检完成。因此，最好在市政府最终检查完成之后再下令进行评估。

3、问：泳池水质较差，有绿藻。这个问题会产生什么影响？
答：如果绿藻问题不严重的话，一般是可以接受的。但如果藻类太多，几乎看不到池底，那就不行了。

4. 问：什么样的ADU是可以接受的并可以计入评估价值？
答：ADU 的可接受性通常与其是否拥有许可证有关。投资者或承销商会询问是否有许可证。如果有的话，就会对价值产生积极的影响。

5. 问：如何正确、更有效地对评估值提出异议？
答：如果还有评估师没有考虑到的其他可比性，可以考虑。但是，如果你只是说你的房子漂亮、值钱，那是没有用的。由于评估价值需要得到贷款人的批准，因此您需要提供证据来支持您的索赔。

6、问：如果增加的房间没有许可证，评估值不会相应增加，对吧？
答：人们常说，即使房子没有许可证，但加了许可证，它仍然有价值。但对于贷款人来说，如果没有许可，那就没有价值。如果您未经许可扩建了房屋，只要没有问题，您仍然可以使用扩大的空间。但是，当您需要许可证时，即当您需要合法扩建房屋时，市政府可能会要求您补足之前未获得的许可证。这会增加很多成本，有的城市甚至可能会要求你拆除没有获得许可的部分。因此，如果您是买家，现在购买的房子有一个额外的房间，但您不知道是否有法律许可，那么以后当您需要对这栋房子进行任何扩建时，您可能需要花费额外的钱来获得必要的许可证，这将影响您购买的房子的实际价值。

7、问：同一邮编下，好的学区会增加评估值吗？评估师会密切关注学校的分数吗？
A：是的，事实上，学区的质量差异是相当显着的。在华人社区，大家都知道学区的重要性。但有时评估者可能并不了解某个区域的情况，他可能只看半径0.5英里内的学区，却不知道下一条街是完全不同的学区。这就是为什么对于学区这样的因素，如果评估师不花时间去了解，房地产经纪人需要向他们提供相关学区的可比信息。

8、问：厨房没有炉子可以吗？
答：对于银行来说，没有炉子的房子被认为是没有功能的。

9、问：无证加房，比如车库改成卫生间，只要不加装燃气厨房，就可以算安全吗？
答：如果整栋房子保养得很好或者状况一般，或者没有明显的外部缺陷，承保人就不会担心安全问题。

10. 问：出租房产的 1007 表格可以使用短期租金收入吗？
答：不，可能无法找到合适的可比对象来支持这笔租金收入。

11、问：不装修如何增加评估价值？
A：这种情况下评估值很难提高。

12、问：如何避免重新检验？
答：确保您提供的所有信息都是准确且最新的，这可以减少重新检查的可能性。办理相关手续时，务必提供准确的文件、证明、材料。同时，确保按照要求完成必要的维修，并进行适当的检查和维护，以确保房屋符合要求。

13、问：评估报告的有效期是多长？
答：通常情况下，评估报告的生效日期需要在票据日期后 120 天内。如果超过120天但不超过180天，则需要重新认证（表格1004D），以确认标的财产的价值自原始评估报告生效之日起没有下降。

14、问：特建的房子评估价值会高吗？
答：不是，评估价值取决于附近房屋的成交价格。如果房屋结构过于特殊，无法找到合适的可比物，则可能无法准确估算房屋价值，从而导致贷款人拒绝贷款申请。

评估报告不仅仅是一个数字；它包括确保房地产交易公平公正的专业知识和经验。选择经验丰富、值得信赖的评估师和贷款人可以确保您的权益得到最大程度的保护。AAA始终坚持客户至上的原则，为您提供最专业、最贴心的服务。无论您是第一次买房，想了解更多房屋评估知识，还是想在买房、申请贷款前做参考，我们欢迎您随时联系我们。

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