2022年7月28日

最近，我的一位房地产经纪人朋友詹姆斯分享了一个故事，抱怨房地产活动正在改变游戏规则。

詹姆斯作为一名房产经纪人，花了数周的时间终于帮助他的客户以1,500,000美元的总售价出售了该房产。直到上周，事情的早期阶段进展顺利。詹姆斯觉得买方不知何故不愿配合交易，并听小道消息称买方只是因为车库地基墙上出现水平裂缝而想取消合同。几天后，交易被买家取消，这意味着詹姆斯所做的一切努力都白费了。

詹姆斯提到，去年房地产市场非常活跃时，一处挂牌房屋会有多个买家还盘。当然，自那次繁荣期以来，买方市场格局进一步凸显，挂牌房价持续下跌。现在房地产已经从卖方市场转变为买方市场。

房价真的下跌了吗？

住房需求和购买热潮导致全国房价近两年飙升34.4%，不少地区房地产市场“过热”。

根据“钟摆理论”，房地产市场趋势一旦达到最大值，就必须回到相反的趋势。从一个极端摇摆到另一个极端。

Redfin的数据显示，上半年以来的住房需求热潮正在急剧下降。房地产市场正在进入一个新时代，或者说大减速期。

美联储自2022年3月开始疯狂加息后，抵押贷款利率飙升超过5%，半年内上涨了近300个基点。这让很多人担心，利率飙升后房价真的会下跌吗？

根据房地产网站 Redfin 的最新数据，2022 年 7 月 10 日的前 4 周，房地产销售价格中位数较 6 月份创纪录的峰值下降了 0.7%。

来源：https://www.cnbc.com/2022/07/11/homebuyers-are-canceling-deals-at-highest-rate-since-start-of-covid.html

由于库存量大，买家现在有更多的选择空间。

从房屋销售价格来看，已售房屋加成率已降至101.6%，较2022年3月下降1个百分点。也就是说，购房者更容易以平均加价买到梦想的房子。在销售价格的基础上上涨 1.6%。

来源：https://www.redfin.com/news/housing-market-update-prices-fall-inventory-climbs/

市场上大多数开放房屋不再像过去那样有等待名单，房源也很少像以前那样收到多个报价。买方市场格局已经形成，购房者不愿意花更多钱去买理想的房子。

目前的挂牌价格与市场价格基本一致，倾向于卖家的预算成本，甚至部分卖家在合理范围内接受较低价格的还盘。

卖家因此变得“更具可议价性”，买家有更多议价空间，竞价买房的程度也大大减轻。

当前的房地产市场我们该何去何从？

总体而言，当前房地产市场优质房源较多，同时也有一些潜在买家愿意入市。一旦这些潜在买家加入游戏，他们将拥有更多的选择和更强的话语权。

房地产市场的“健康正常化”使买家有更多时间寻找理想的房屋并提出报价。一些已经降温的市场的库存甚至更多。

对于潜在买家来说，虽然利率比去年高，但根据当前市场情况调整报价策略是节省更多资金的独特方式。

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