房地产市场数据回归现实——2022年上半年房市分析
2022年8月26日
“明明看到附近所有的房子都在降价，而且挂牌很多天都没有卖出去，那为什么我看到的数据是价格不断创新高、挂牌时间缩短呢？”
上半年以来，尽管房地产市场成交量持续下滑，但价格却屡创新高，现实的房地产市场似乎一直处于与数据背离的状态，很多人疑惑：到底该相信谁？
8月18日，全国房地产经纪人协会最新的房地产市场报告显示，数据终于回归现实。
今天我们将根据NAR最新的7月美国房地产市场报告为您带来分析。
未售出房屋数量和价格之间的差异消失
售出房屋数量（每年）
资料来源：全国房地产经纪人协会
现有房屋销售中位价
资料来源：全国房地产经纪人协会
通过这样的数据对比可以明显看出，上半年美国房地产市场一直处于成交量萎缩、价格上涨的状态。
美联储年初启动的加息政策看似立即给房地产市场刹车，但相应的现房中位价却屡创新高，6月份高达41.6万美元，为有记录以来的最高现房价格1954年开始。
造成这种现象的原因有二：一是供需结构的基本面没有改变，住房市场因住房供应不足而一直处于供需失衡的状态。
第二个原因是数据存在时间滞后性，即加息导致房贷利率上升的影响尚未完全体现在数据中。
7月份现房中位价跌至403,800美元，为上半年以来首次下跌，表明价格下跌现象已不复存在——房屋库存逐渐增加，且利息上涨侵蚀了购房者的承受能力利率开始出现在数据中。
房地产投资需求依然旺盛
在7月份的房地产市场报告中，我们注意到一个有趣的现象。
各价位房屋销量同比变化
资料来源：全国房地产经纪人协会
从各价格区间的房屋销售量同比变化可以看出，美国50万美元以下的房屋销售量大幅下降，而50万美元以上的房屋销售量同比增长2%至6.3%。去年期间。
这个数据非常直接地表明，房地产投资者的数量正在增长。
这是因为房地产价格已经恢复价值。当利率低时，对每个人都相对公平，每个人都可以实现置业梦想，但当利率高时，那些无力承担更高月供和首付的人就会遭受损失。
由于两极分化，现金充裕的买家掌握了市场主导权，购买了越来越多、越来越昂贵的房屋，而普罗大众能买得起的较便宜的房屋在高利率环境下仍然停滞不前。
因此，尽管利率上升，但上半年待售房屋的中位价格仍然上涨。
房地产经纪人信心指数调查
资料来源：全国房地产经纪人协会
另一个现象是：上市周期变得更短了！大家知道，去年是房地产市场最热的一年，7月份的报价期只有17天，而目前的数字是14天。
当具有成本效益的房产出现在供应不足的市场中时，投资者的争夺就是速度，而老牌投资者大量参与房产买卖，因此报价时间正在缩短。
外国投资者的热情逆势而上
随着美国房地产市场开始降温，外国买家的热情却逆势而上。
报告显示，2021年4月至2022年3月，外国人在美国购买的住宅房地产总价值达到590亿美元，同比增长8.5%，打破了三年来的下降趋势。
对于国外购房者来说，现在的市场还是不错的，毕竟美国国内购房者较少，买房的竞争也较少，这对于买得起房的购房者来说其实是好事。
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发布时间：2022年8月27日